Once mercados, doce meses de datos y una conclusión incómoda: la ocupación casi no explica la diferencia entre una inversión buena y una mediocre.
Todo el mundo pregunta por la ocupación. Es la pregunta equivocada.
Cuando un cliente extranjero me plantea comprar una propiedad para alquilarla por noche, la primera pregunta es siempre la misma: ¿qué ocupación tiene esa zona? Es una pregunta razonable y es, casi siempre, irrelevante.
Revisé los once mercados turísticos más grandes de Costa Rica con datos de los últimos doce meses. La ocupación de todos ellos cabe en un rango de diez puntos: entre 36 % y 46 %. La rentabilidad por noche disponible, en cambio, varía en más del triple.
La Fortuna tiene 44 % de ocupación. Tamarindo tiene 46 %. Dos puntos de diferencia. Pero Tamarindo genera dos veces y media más por noche disponible.
La diferencia no está en cuántas noches se llenan. Está en cuánto se cobra por cada una.
Ranking por RevPAR: ingreso por noche disponible
RevPAR combina ocupación y tarifa en un solo número. Promedio de los últimos doce meses, en dólares.
| Mercado | Ocupación | Tarifa media | RevPAR | Ingreso anual | Estadía | Propiedades |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 01. Tamarindo | 46 % | $409 | $197 | $46.928 | 5,6 | 1.405 |
| 02. Nosara | 43 % | $437 | $193 | $40.425 | 6,6 | 923 |
| 03. Cabo Velas (Flamingo, Conchal) | 43 % | $420 | $189 | $42.843 | 5,5 | 882 |
| 04. Cóbano (Santa Teresa, Malpaís) | 42 % | $301 | $132 | $29.769 | 5,6 | 1.653 |
| 05. Quepos (Manuel Antonio) | 44 % | $267 | $131 | $32.468 | 3,8 | 1.215 |
| 06. Sardinal (Coco, Hermosa) | 40 % | $264 | $115 | $25.789 | 5,8 | 1.357 |
| 07. Jacó | 36 % | $321 | $113 | $25.669 | 4,7 | 2.124 |
| 08. Bahía Ballena (Uvita) | 41 % | $259 | $113 | $26.131 | 4,8 | 1.224 |
| 09. Sámara | 45 % | $205 | $101 | $21.490 | 6,5 | 623 |
| 10. La Fortuna | 44 % | $158 | $78 | $19.767 | 2,8 | 1.475 |
| 11. Cahuita (Puerto Viejo) | 39 % | $160 | $64 | $16.381 | 4,1 | 1.965 |
Las cinco características que sí predicen rentabilidad
1. El techo de tarifa, no el piso de ocupación
Los tres mercados más rentables del país cobran más de $400 por noche. Los tres últimos no llegan a $210. Como la ocupación es prácticamente igual en todos, la tarifa es lo único que mueve el resultado.
2. Escasez de oferta, no volumen de mercado
Es la lección más contraintuitiva. Nosara y Cabo Velas tienen menos de mil propiedades activas cada uno y aparecen en el podio. Jacó tiene más del doble de oferta y termina séptimo, con la ocupación más baja del país: 36 %. Un mercado grande no es un mercado bueno; es un mercado con más competencia por el mismo huésped.
3. Estadías largas
Cada reserva cuesta dinero: limpieza, coordinación, comisión, desgaste. Nosara promedia 6,6 noches y Sámara 6,5; La Fortuna, 2,8. Ese diferencial no aparece en el ingreso bruto, pero se lo come en la utilidad.
4. Anticipación en las reservas
Sámara se reserva con 77 días de anticipación y Cabo Velas con 73; La Fortuna, con 49. Un mercado que se reserva temprano se puede planear: se conoce el flujo de caja meses antes y se ajusta precio con tiempo.
5. Capacidad de exigir mínimo de noches
En Nosara el mínimo promedio es de 3,2 noches y en Cabo Velas 2,9; en La Fortuna, 1,4. Donde el anfitrión puede exigir estadías mínimas sin perder la reserva, hay demanda real. Donde tiene que aceptar una noche suelta, está compitiendo por sobras.
Los tres del podio, y por qué
Tamarindo encabeza por combinación, no por extremos: la ocupación más alta del país con una tarifa de $409. Es el único mercado que gana en las dos variables a la vez.
Nosara tiene la tarifa media más alta de Costa Rica —$437— con menos de mil propiedades compitiendo, la estadía más larga y el mínimo de noches más alto.
Cabo Velas —Flamingo, Conchal, Brasilito— es el que menos se menciona en las conversaciones de inversión y aparece tercero.
En el otro extremo, Cahuita y Puerto Viejo concentran casi dos mil propiedades y producen el RevPAR más bajo del ranking.
Lo que los números no le van a decir
Este análisis mide desempeño de mercado. No mide si usted va a poder comprar, registrar y operar legalmente esa propiedad — que es donde se pierden los negocios. Antes de firmar, verifique:
- Zona Marítimo Terrestre. Los primeros 50 metros desde la pleamar son de uso público y no se pueden poseer. Los siguientes 150 son zona de concesión municipal, con restricciones de titularidad para extranjeros. Buena parte de lo que se vende como «frente de playa» es concesión, no propiedad.
- Registro ante el ICT. La Ley 9742 obliga a registrar el hospedaje no tradicional. Operar sin registro es un riesgo que se hereda con la compra.
- Reglamento del condominio. Muchos condominios prohíben el alquiler por noche en su reglamento interno. Ese documento pesa más que cualquier proyección de ingresos.
- Disponibilidad de agua. En Guanacaste la carta de disponibilidad es determinante y no siempre existe.
- Patente municipal e IVA. El servicio de hospedaje está gravado y requiere patente. Ambos afectan el rendimiento neto que estas cifras no descuentan.
- Estudio registral completo. Gravámenes, servidumbres, anotaciones, plano catastrado y coincidencia con la realidad física del inmueble.
La conclusión
Si está evaluando comprar para alquilar en Costa Rica, deje de preguntar cuánto se ocupa una zona y pregunte tres cosas: cuánto puede cobrar por noche, cuánta competencia tiene enfrente y cuántas noches se queda el huésped promedio. Esas tres explican casi toda la diferencia entre los primeros y los últimos de esta tabla.
Y después de eso, verifique el título. Los mejores números del mundo no sirven sobre una finca que no se puede traspasar.
Metodología. Datos de AirROI correspondientes a los doce meses previos a agosto de 2026, en dólares estadounidenses, para los once mercados de Costa Rica con mayor cantidad de propiedades activas. RevPAR es el ingreso por noche disponible e integra ocupación y tarifa. Estas cifras miden desempeño de mercado, no retorno sobre inversión: no incorporan precio de compra, costos de operación, administración, impuestos ni financiamiento. El rendimiento de una propiedad concreta puede diferir sustancialmente del promedio de su mercado. Este artículo es información general y no constituye asesoría legal para un caso concreto.
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