Hoy celebramos 205 años de independencia. Hay desfiles, faroles y discursos sobre la soberanía. Quiero aprovechar la fecha para hacer una pregunta incómoda desde Guanacaste: ¿quién decide hoy qué pasa con esta tierra?
Guanacaste no llegó a Costa Rica por accidente. En 1824 el Partido de Nicoya decidió unirse al país. Fue un acto de autodeterminación. Dos siglos después, casi todo lo que define el futuro de la provincia se resuelve lejos de aquí, tarde o no se resuelve. El agua, el uso del suelo, la costa y el valor de la tierra están en esa lista.
Trabajo todos los días en compraventas, estudios registrales y due diligence entre Liberia y Tamarindo. Lo que sigue no es un lamento. Es un diagnóstico con datos, y al final digo qué no puedo sostener.
1. Construimos como potencia y planificamos como aldea
En 2025, Guanacaste registró 1.430.440 m² de construcción nueva. Eso es el 19,1% de todo lo que se construyó en el país y 2,6 veces más que hace una década. Santa Cruz, que es el cantón 19 en población, lidera la construcción residencial de Costa Rica.
¿Con qué reglas se construye todo eso? Con muy pocas. En 2020, solo 4 de los 11 cantones de Guanacaste tenían plan regulador vigente: Liberia, Nicoya, Santa Cruz y Tilarán. En todo el país, más de la mitad de los planes vigentes eran anteriores al año 2000, y la mayoría cubría solo una parte del cantón. Hacer uno cuesta cientos de millones de colones y pasa por SETENA y el INVU, con años de trámite de por medio.
El resultado es que el mercado ordena el territorio a su manera: lote por lote, permiso por permiso y según quién llegue primero.
2. Vendemos casas en lugares donde no está garantizada el agua
Hace pocos meses, la presidenta del AyA lo dijo sin rodeos: hay zonas donde “los sistemas ya no permiten emitir nuevas disponibilidades”.
En Guanacaste esto ya se veía venir. En 2022 se rechazó una de cada cinco solicitudes de disponibilidad de agua en la región Chorotega, entre el AyA y las ASADAs. Para 2024, más de 20 acueductos locales no tenían factibilidad técnica para dar nuevas conexiones. La gran solución, el proyecto Paacume, está prevista para 2030. La misma presidenta del AyA advierte que, sin crecimiento ordenado, en 10, 15 o 25 años volveremos a estar en las mismas.
Mientras tanto, el país no factura el 53% del agua que produce.
Esto no es abstracto. En mi práctica ya he visto proyectos detenidos por una disponibilidad denegada después de haber comprado el lote. El comprador pagó por tierra y descubrió que había comprado un problema.
3. Cobramos impuestos sobre valores de ficción
Este es el punto que más me incomoda, porque lo veo en el Registro todos los días.
Crucé tres fuentes: el valor fiscal inscrito en el Registro Nacional, los valores de referencia de la Oficina de Normalización Técnica (ONT) por zona homogénea y los ingresos por alquiler de corta estancia. En Cuajiniquil encontré una finca con un valor fiscal de ₡568 por metro cuadrado. La mediana de referencia de la ONT para esa zona ronda los ₡15.000. Eso es cerca del 4%.
No es un caso aislado. Es el patrón. Cuando el valor declarado es una fracción del valor real, la municipalidad cobra el impuesto de bienes inmuebles sobre una ficción. Después nos quejamos de que no hay calles, ni alcantarillado, ni plan regulador, ni personal para fiscalizar.
La zona marítimo terrestre sigue la misma lógica. Una investigación de La Voz de Guanacaste, con datos de 2016, encontró que Santa Cruz, con 94 km de costa, recaudaba ₡160 millones en cánones. Carrillo, con 52 km y plan regulador integral, recaudaba ₡318 millones. Además, el 90% de las 129 concesiones de Santa Cruz llevaba más de cinco años sin avalúo. Pido que alguien me muestre cifras actualizadas que desmientan esa foto; me alegraría estar equivocado.
4. Y ni siquiera el inversionista está ganando
Se podría pensar que al menos alguien sale ganando con este desorden. Los datos no lo confirman.
Entre 2020 y 2023, los precios de la propiedad en la costa subieron más de 400%, según el Observatorio del Turismo de la UNA. El guanacasteco que creció en Tamarindo, Brasilito o Sámara ya no puede comprar ni alquilar donde creció.
Pero el negocio que justificó buena parte de esos precios, el alquiler de corta estancia, ya pasó su mejor momento. En la serie de 60 meses que analicé, todas las zonas costeras tocaron techo en 2022 y desde entonces cayeron entre 9% y 28% en ingresos. El único mercado que sigue subiendo entre los que analicé es La Fortuna, que no está en la costa ni en Guanacaste.
Cuando pagamos más, recibimos menos y la infraestructura no alcanza, eso no es desarrollo. Es consumir el territorio a crédito.
Hace un mes expliqué por qué prohibir el alquiler de corta estancia no devolvería una sola casa al mercado de larga estancia. La respuesta no es prohibir. Es ordenar, y ordenar es justo lo que no estamos haciendo.
Lo que no puedo sostener
Por honestidad intelectual, esto es lo que los datos no me permiten afirmar:
- No puedo decir que todo el valor fiscal de Guanacaste esté declarado al 4%. El caso de Cuajiniquil es representativo del patrón que observo, pero no hice un censo de todas las fincas de la provincia. La brecha varía por zona y por la antigüedad de la última declaración.
- No tengo cifras de planes reguladores de 2026. El dato de 4 de 11 cantones es de 2020. Algunos procesos pueden haber avanzado desde entonces, y eso sería una buena noticia.
- Los datos de alquiler son estimaciones modeladas, no ingresos declarados. Sirven para ver tendencias, no para valorar una propiedad concreta.
- La caída desde 2022 no significa que Guanacaste sea una mala inversión. Significa que el precio de entrada ya no se justifica solo con el alquiler y que el análisis individual importa más que nunca.
- No culpo a una sola institución. El desorden lo producimos entre municipalidades, instituciones centrales, desarrolladores, corredores, abogados y compradores. Me incluyo.
Tres cosas que sí podemos hacer ya
1. Municipalidades: cobrar sobre la realidad. Las plataformas de valores de la ONT existen. Usarlas de forma sistemática y destinar lo recaudado a agua y planificación no requiere una ley nueva. Requiere decisión.
2. Corredores y abogados: dejar de vender lo que no se puede usar. Antes de listar o redactar una opción de compra, hay que verificar la disponibilidad de agua, el uso de suelo y la situación frente a la zona marítimo terrestre. Si falta alguno de esos datos, hay que decirlo por escrito.
3. Compradores: exigir la due diligence completa antes de pagar. Eso incluye la disponibilidad de agua, el certificado de uso de suelo y un estudio registral serio, antes de la opción y no después del traspaso. Un buen negocio en Guanacaste empieza por comprobar que se puede construir y abrir la llave.
La independencia no se celebra una vez al año. Se ejerce cuando decidimos, con datos y con reglas claras, qué queremos hacer con lo que es nuestro.
Guanacaste ya eligió una vez. Le toca volver a hacerlo.
¡Feliz 15 de setiembre!
Fuentes
- El Financiero, “Cómo la falta de agua redefine el futuro turístico y residencial de Guanacaste”, 23 de julio de 2026 (construcción 2025 con datos del CFIA; rechazo de disponibilidades según el informe de Aresep 2023; acueductos sin factibilidad según Obtur).
- El Financiero, entrevista a la presidenta del AyA, 17 de junio de 2026.
- Periódico Mensaje Guanacaste, “Liberia, Nicoya, Santa Cruz y Tilarán forman parte de los 41 cantones del país con un Plan Regulador vigente”, 11 de marzo de 2020.
- AmeliaRueda.com, “Planes reguladores en el olvido”, 14 de octubre de 2019.
- La Voz de Guanacaste, “Desorden en concesiones se traga riqueza de Santa Cruz” (datos de 2016).
- Observatorio del Turismo, Migraciones y Desarrollo Sostenible (Obtur–UNA), variación de precios costeros 2020–2023.
- Registro Nacional de Costa Rica y Oficina de Normalización Técnica (SNIT), valores fiscales y de referencia por zona homogénea.
- Source: AirROI (www.airroi.com). Datos de alquiler de corta estancia agregados a nivel de mercado.
Nota: este artículo es un análisis profesional propio. Los datos de alquiler provienen de estimaciones modeladas de AirROI, se presentan “tal cual” y no constituyen asesoría de inversión. AirROI no asume responsabilidad por reclamos, pérdidas o daños derivados de este análisis. El contenido es informativo y no sustituye una asesoría legal sobre un caso concreto.
